새 정부가 주택담보대출비율(LTV) 기준 완화(ft. 40~50년인 초장기 주택담보대출 독이 될 수도)

은행들이 대출 만기를 늘리는 식으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 우회하고, 새 정부가 주택담보대출비율(LTV) 기준 완화를 공언했다.

 

●  연 소득이 5000만원인 직장인도 첫 집이라면 3억7000만원 넘게 대출을 받을 수 있다

 

초장기 주택담보대출 금융소비자 주의

 

원금보다 이자가 큰 대출?

현재 연 소득이 5000만원이고, 금리 4.5%짜리 1000만원 한도 마이너스통장을 갖고 있으며, 처음 집을 사는 직장인은 최대 3억500만원까지 대출받을 수 있다. 주택담보대출 금리는 4%이고, 30년간 원리금 균등 분할 상환한다는 조건하에서 DSR는 39.85%로 상한 40%에 근접한다.

 

이때 만기가 50년으로 늘어나면 주택담보대출 한도는 3억7500만원(DSR 39.61%)으로 7000만원 증가한다. 만기가 길어지며 연 원리금이 낮아지는 효과 덕분이다.

• 현행 DSR 규제는 연 원리금이 연 소득의 40%를 넘지 않도록 규정
• LTV 상한이 80%로 완화되면 투기지역·투기과열지구에서 6억원짜리 주택을 담보로도 이 대출이 가능하다. 기존에 LTV가 60%일 땐 3억6000만원까지로 대출이 제한됐다.

 

● 배(원금)보다 배꼽(이자)이 더 크다

금리 4%, 30년 만기로 3억500만원을 대출받을 때는 총 이자액이 약 2억1900만원으로 원금의 71% 수준이지만, 금리 4%, 50년 만기로 3억7500만원을 대출받으면 총 이자액이 4억9200만원으로 원금의 130%에 달한다. 

 

물가상승률을 고려해도,

연 2%를 가정하고, 이를 월 평균 상승률(Compound Monthly Growth Rate)로 변환하여 월별 이자 납부액을 현재 가치로 할인한 총액은 3억 4763만원으로 원금의 92%다.

 

 

중도상환 등 머리를 써봐도,

손해보지 않으려면 결국은 부동산 가격이 올라야 한다! 20%이상!!!

 

한도를 늘리지 않고 만기만 늘려 현재 현금 유동성을 확보하는 용도로 활용하는 것이 팁이라고 한다.