부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중단, 건설사 '줄도산 비상' (ft.강원도 김진태 힘)

PF 올스톱에 건설사 유동성 위기이다!

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중단, 건설사 '줄도산 비상' (ft.부동산 공급 막혀)

 

올 미분양 80% 증가한 3.2만채
지방 주택이 전체의 80% 차지'
본PF' 중단 브릿지론 부실 커

 

(사례)

서울 서초구의 한 생활형숙박시설(생숙). A 시행사는 호텔급 하이엔드 컨시어지 서비스(안내 서비스)를 내세워 분양 모집을 했으나 최근 금융사로부터 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 승인을 거절당해 분양 모집을 중단

• 생숙은 더더욱 PF대출을 받기 어려워졌다

 

PF 중단 촉발 = 강원도 레고랜드

최근 미분양 확산과 집값 하락 등 부동산 시장 침체가 깊어지고 있는 가운데 ‘강원도발’ 레고랜드 PF 자산유동화기업어음(ABCP) 사태가 더욱 확산시키고 있다

 

● 건설사 줄도산 위기

가파른 금리 인상과 부동산 폭락에 따른 이자·원자재가 부담, 수주 급감 등

 자금 여력이 부족하고 미분양이 밀집한 지방건설사의 사업장은 토지 매입을 위한 브릿지론 금리가 20% 가까이 올라, 

 

● 단군이래 최대 재건축도 위기?

서울 강동구 둔촌주공아파트는 PF 대출 채권에 대한 자산담보부단기채(ABSTP) 차환에 실패

 

증권사들은 기존 사업비 7000억원에 추가로 1250억원을 더해 8250억원의 자산유동화기업어음(ABCP) 발행을 시도했지만 레고랜드 사태로 단기 자금 시장이 얼어붙어 투자자를 찾지 못함

→  현대건설 등 4개 시공사업단이 떠안다. 시공사업단 부담이 커져!

 

 

미분양 주택수 지방부터 증가

1만채 넘게 늘었다

 

실제 미분양 주택 수는 지방을 중심으로 급증

지방은 1만6201채에서 2만7710채로 1만채 넘게 늘었다.

* 올해 8월 전국 미분양 주택 수는 총 3만2722채로 지난해 말(1만7710채) 대비 1만5012채(86%) 늘었다

 

 

 

향후 전망은? (ft.신성철)

게다가 주택가격의 하락이 지속되면

분명 공급이 감소가 나올거다.

이것도 몇번을 말했는데 헷갈리는 분들이

아직도 계신데 주택PF가 박살이 나고 있다,

이거 호재야? 악재야?

​

몇번을 말해줘도 헷갈리시나,

주택 PF가 박살이 난다는 것은

부동산 투자자들에게는 최고의 호재중 하나이다.

​

부동산 분야 투자경력이 짧은 분들이

워낙 많으니 헷갈리시나 본데,

건설사의 부도는 공급의 감소를 나타내기에

시장에서는 호재로 받아들이는 것이 보통이다.

​

과거 2013년에도

시장의 상승이 어렵다고 말하는 하락론자분들 조차도,

상승이 어려운 이유로 건설사의 부도가

그다지 없었다는 것을 이유로 들 정도의 수준은 되셨다.

이 정도의 기본도 구분을 못하면서 무슨...

​

주택가격 하락과 임대료의 상승으로

수익률이 올라가고 거기에 더해서

PF가 박살나면 공급이 줄어들게 되면

​

어느 순간,

임대수익률 더하기 시세차익의 기대값으로 표시되는

요구수익률이

모기지론 금리를 넘어서는 순간이 나오게 된다.

​

그럼 미국에서 금리인상후 일정 수준을 유지하게 되면

주택의 임대료 상승뿐 아니라

주택의 가격 상승도 재차 나오게 된다.

​

금리인상후 유지하면

어느 순간 주택가격이 하락하며

임대료가 하락한다는 말이

당연히 그런것처럼 받아들이시는 분들이 많으신듯 한데,

​

금리를 어느 수준까지 올리느냐에 따라 다를수 있지만,

금리의 급격한 인상을 계속 유지하지 않고

현재 언급되는 최종금리 수준에서 쭉 유지를 한다면,

​

공급량 감소가 심해지는 시기에,

주택의 가격하락과 렌트비 상승으로 인한 수익률의 상승이

모기지금리를 넘어서며

재차 주택 가격 상승이 나오는걸 보게 될것이다.

​

너무 경제를 단순하게 생각하시는 분들이 많으신듯 한데,

시장은 그렇게 동전 하나 넣으면

음료수 하나 나오는 자판기적으로 움직이지 않는다